Le dépôt de garantie : ce que tout locataire doit savoir

Le dépôt de garantie : ce que tout locataire doit savoir

Entre montants encadrés et délais souvent mal compris, le dépôt de garantie est l'une des sources de litiges les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Un point complet pour démêler le vrai du faux.

Lorsqu'on signe un bail, une somme est presque toujours demandée avant même de récupérer les clés : le dépôt de garantie. Ni arrhes, ni caution solidaire, ni avance de loyer — ce terme précis désigne une somme remise au propriétaire pour se prémunir contre d'éventuels impayés ou dégradations. Sa logique est simple : elle est restituée si tout se passe bien, retenue en partie si des réparations s'imposent.

Un montant plafonné par la loi

La loi Alur de 2014 a mis de l'ordre dans ce domaine en fixant des plafonds clairs, qui varient selon le type de location :

À noter : si le loyer est payable d'avance sur une période supérieure à deux mois (trimestre, semestre), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Une règle méconnue qui protège les locataires qui règlent par anticipation.

La restitution : le nerf de la guerre

C'est là que naissent la plupart des conflits. À la fin du bail, le propriétaire dispose d'un délai légal pour rendre la somme versée :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
• 2 mois en cas de dégradations constatées

Ce délai court à partir de la remise des clés par le locataire — pas de la fin théorique du bail. Passé ce délai, chaque mois de retard génère une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges en faveur du locataire, à titre de pénalité.

À retenir

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant à des réparations locatives non effectuées, à des loyers impayés ou à des charges dues. Il doit obligatoirement fournir des justificatifs (devis, factures) pour toute retenue, sous peine de contestation.

Ce que le propriétaire peut — et ne peut pas — retenir

Le dépôt de garantie ne couvre pas tout. L'usure normale liée à l'usage du logement — peintures légèrement passées, petites rayures sur le parquet — ne peut pas être imputée au locataire. En revanche, un trou dans le mur, une moquette brûlée ou un carreau brisé relèvent bien de la responsabilité du locataire.

En cas de désaccord sur les montants retenus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — une étape gratuite et préalable obligatoire avant tout recours judiciaire. Si aucun accord n'est trouvé, le tribunal judiciaire peut être saisi, généralement par simple requête pour les litiges inférieurs à 5 000 €.

Le cas particulier de la vente en cours de bail

Si le propriétaire vend le logement pendant que le locataire y habite, le nouveau propriétaire reprend le bail à son compte — et avec lui, l'obligation de restituer le dépôt de garantie à la fin du contrat. L'ancien et le nouveau propriétaire doivent se mettre d'accord entre eux pour le transfert de la somme. Le locataire, lui, ne doit rien faire de plus : ses droits sont intégralement préservés.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi Alur 2014 · Les délais et montants mentionnés s'appliquent aux baux relevant de la loi de 1989 (résidence principale). Les locations saisonnières et les colocations avec bail unique peuvent obéir à des règles spécifiques.