La retenue des 20 % : un filet de sécurité pour le bailleur à la fin du bail
La retenue des 20 % : un filet de sécurité pour le bailleur à la fin du bail
Quand le locataire s'en va, la question des charges n'est pas toujours réglée. La loi prévoit une soupape méconnue mais bien utile.
Le jour du départ d'un locataire ressemble souvent à un sprint administratif : état des lieux, remise des clés, restitution du dépôt de garantie. Mais dans la précipitation, un détail échappe parfois aux propriétaires : les charges locatives de l'année en cours ne sont pas encore régularisées. Une facture qui arrive après le départ, c'est une créance difficile à récupérer sur un locataire déjà parti.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à conserver une provision sur le dépôt de garantie en attente de la régularisation annuelle des charges, dans la limite de 20 % du montant total du dépôt.
Comment ça fonctionne ?
Concrètement, lorsque le bailleur restitue le dépôt de garantie — dans le délai légal d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de dommages constatés — il peut légalement soustraire jusqu'à 20 % du dépôt et les conserver temporairement en attendant la prochaine régularisation des charges.
Pour un dépôt de garantie de 1 000 €, le bailleur peut ainsi retenir 200 €. Ces 200 € ne lui appartiennent pas encore : ils constituent une réserve provisoire, destinée à couvrir la quote-part des charges que le locataire devra au titre de sa période d'occupation, une fois le décompte établi.
Pourquoi cette règle existe-t-elle ?
Les charges locatives récupérables — eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères — font l'objet d'une régularisation annuelle, généralement en fin d'année civile ou à la clôture de l'exercice de la copropriété. Si un locataire quitte le logement en mars, son décompte définitif ne sera connu qu'en décembre, voire en janvier de l'année suivante.
Sans cette mesure, le bailleur se retrouverait contraint de restituer l'intégralité du dépôt, puis d'envoyer une facture complémentaire à un ancien locataire dont il a souvent perdu la trace. La retenue des 20 % évite cette situation inconfortable, tant pour le propriétaire que pour le locataire qui, lui aussi, a intérêt à clore proprement ses comptes.
Le bailleur ne peut pas conserver ces 20 % indéfiniment. Dès que le décompte définitif des charges est disponible, il doit procéder au solde : reverser l'excédent au locataire ou, si les charges réelles dépassent la provision, lui réclamer la différence dans la limite du montant retenu.
Les conditions à respecter
Pour que cette retenue soit valable, quelques conditions s'imposent. Elle doit être expressément justifiée par l'attente de régularisation des charges : un bailleur ne peut pas invoquer ce motif pour différer la restitution alors qu'aucune régularisation n'est attendue, par exemple dans un logement avec charges forfaitaires. Par ailleurs, la retenue est plafonnée à 20 % : au-delà, elle deviendrait abusive et exposerait le bailleur à une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Mentionnez explicitement dans le courrier de restitution du dépôt le montant retenu, son motif (attente de régularisation des charges) et l'engagement de reverser le solde dès que le décompte sera disponible. Cette transparence prévient les litiges.
Ce mécanisme, simple mais méconnu, est un outil de gestion saine du dépôt de garantie. Il ne constitue pas une sanction envers le locataire, mais une juste suspension dans l'attente d'un décompte que personne ne peut encore établir.