Location et DPE : ce que les propriétaires doivent vérifier avant de louer en 2026

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais bien plus qu’une information remise au candidat locataire : il peut conditionner la possibilité même de louer un logement et la faculté d’en réviser le loyer. Pour un bailleur particulier, anticiper ces règles évite de compromettre une mise en location ou un renouvellement de bail.

Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué

En France métropolitaine, un logement classé G au DPE ne répond plus au critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025. Cette exigence concerne les locations à usage de résidence principale, vides comme meublées.

La règle s’applique lors de la signature d’un nouveau bail, mais aussi au renouvellement ou à la reconduction tacite d’un bail existant. Un contrat déjà en cours n’est donc pas automatiquement remis en cause : c’est sa prochaine échéance de renouvellement ou de reconduction qu’il faut surveiller.

Un autre seuil demeure applicable : depuis 2023, un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peut pas être considéré comme décent.

Le calendrier à anticiper pour les logements F et E

Les exigences vont se renforcer progressivement :

• À compter de 2028, les logements classés F ne pourront plus être loués.

• À compter de 2034, ce seront les logements classés E.

Pour les propriétaires d’un bien classé F ou E, l’enjeu est donc d’anticiper les travaux pertinents : isolation, ventilation, chauffage, menuiseries ou traitement des ponts thermiques. Lorsque cela est nécessaire, ces projets doivent également être envisagés à l’échelle de la copropriété.

Attendre la dernière échéance peut retarder une relocation ou imposer des travaux dans l’urgence.

Les loyers des logements F et G sont gelés

Indépendamment de l’interdiction de louer les logements G, les logements classés F ou G du parc privé ne peuvent pas faire l’objet d’une hausse de loyer dans plusieurs situations :

• Révision annuelle en cours de bail ;

• Augmentation au renouvellement ;

• Hausse entre deux locataires lors de la remise en location ;

• Réévaluation dans les communes soumises à l’encadrement des loyers.

Cette règle concerne les locations nues et meublées, ainsi que les baux mobilité. Avant toute proposition de nouveau loyer, il faut donc vérifier le DPE : une hausse pourtant cohérente avec le marché peut être juridiquement impossible si le logement est classé F ou G.

Quels risques en cas de mise en location non conforme ?

Mettre en location un logement qui ne respecte pas le critère de décence énergétique expose le bailleur à une action du locataire. Le juge peut notamment ordonner la réalisation de travaux, réduire ou suspendre le loyer, et suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Le DPE doit donc être valide, à jour et cohérent avec l’état réel du bien. En cas de travaux significatifs, il est judicieux de faire établir un nouveau DPE afin de mesurer concrètement le résultat obtenu et de sécuriser le dossier locatif.

Notre conseil aux bailleurs

Avant une mise en location, un renouvellement de bail ou une révision de loyer, vérifiez systématiquement la classe DPE et la date d’échéance du contrat. Pour les logements F et E, un plan de travaux préparé suffisamment tôt permet de préserver la valeur locative du bien, d’éviter les périodes de vacance et de rester en conformité avec les évolutions réglementaires.

Les règles évoquées concernent la France métropolitaine et les locations d’habitation soumises au régime de la résidence principale. Chaque situation mérite une analyse au regard du bail, du DPE et des caractéristiques du logement.